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王肖邦现实是残酷的。为开发商工作的纽约证券交易所去年收入不到40亿元人民币，在资本市场的估值为400亿元人民币。然而，恒大地产(03333.hk)在忙碌了一年，销售额超过1000亿，在所有房地产企业中排名第七，拥有亚洲最好的足球俱乐部，市值只有430亿。这是什么意思？ 如果搜房网的市值被高估，投资者对上市房地产公司的前景过于悲观。至少德意志银行的分析师认为，房地产网站和房地产企业的市盈率之间存在如此巨大的差距是“不可持续的”。数据显示，搜房网2014年的预测市盈率达到19倍，而2014年在香港上市的五大国内地产股的市盈率仅为5倍。 房地产网站与开发商之间的估值差距[h/]去年，在纽约证券交易所上市的搜房网市值飙升，股价从2013年初的27.1美元上涨至目前的80.9美元，涨幅接近200%，成为去年纽约证券交易所最引人注目的中国股票和科技股。搜房网2013年财务报告显示，这家为开发商服务的互联网公司去年总收入为6.374亿美元，同比增长48.1%，净利润为2.986亿美元，同比增长96.7%。就具体业务而言，网络营销服务收入为2.783亿美元，同比增长11.4%；电子商务服务收入为1.881亿美元，同比增长84.1%；搜房帮上市服务收入为1.615亿美元，同比增长121.7%。 与股价接近200%的涨幅相比，搜房网整体收入和净利润的增长其实并不意外，搜房网的优异表现在很大程度上是由去年活跃的楼市决定的。根据国家统计局发布的数据，2013年，中国商品房销售面积达到13.0551亿平方米，商品房销售额为81.428亿元，分别比2012年增长17.3%和26.3%。 但投资者就像搜房网一样，因为就新业务而言，搜房网已经显示出良好的增长，搜房网在中国处于主导地位，互联网相信赢家通吃的理论。摩根大通的观点可能代表了一些投资者的观点——在中国的在线房地产市场，搜房网在结构性增长方面处于最有利的位置。 但如果搜房网的高估值可以解释的话，为什么上市房地产企业的命运会大不相同，它们在资本市场的销售数据也在上升？对于上市房地产公司来说，2013年是“失落的一年”。尽管去年大多数上市房地产公司的销售额大幅增长，大多数企业的净利润也有所增加，但令许多人惊讶的是，这些漂亮的销售数据并没有赢得投资者的信心，整个房地产行业的估值去年几乎达到了2008年和2011年的历史低点。房地产股票被低估了？ 为什么房地产网站和房地产开发企业在估值上有如此大的反差？这两个行业都是房地产行业，都有相同的周期。德意志银行的分析师试图为这一现象找到合理的解释。 “尽管会有投资者认为，由于商业模式不同，搜房网的市盈率比房地产上市公司高出几倍，但搜房网的收入和利润都来自开发商等房地产行业，搜房网的表现显示出房地产市场的波动性。”德意志银行的分析师指出。 从2009年到2013年，SouFun.com的净利润增长在20%~125%之间波动，而同期在港上市的国内五大地产股的净利润增长在19%~60%之间波动，这表明房地产网站的表现比房地产企业更不稳定。 德意志银行(Deutsche Bank)分析师的结论是，房地产企业的估值过于低迷，并认为2014年稳定的政策环境和销售业绩有机会修复国内地产股的估值。 但让投资者摆脱悲观情绪可能不那么容易。瑞银(UBS)中国内地/香港房地产行业研究主管黎智英表示，许多投资者认为，目前整体经济增长不够强劲，受此影响最大的行业肯定是房地产，尤其是在资金流动性方面。去年，内地资金短缺，令一些海外投资者担心，一些缺乏融资渠道的房地产企业，如果没有足够的现金流，将会面临困难，甚至倒闭。虽然流动性影响主要是针对未上市的房地产企业，但投资者的担忧也波及到了上市的房地产企业。 此外，2014年房地产企业负债率高、利润率下降、四线城市房地产市场潜在泡沫、一线城市土地价格不合理、房地产市场将比上年预期更差，这些都让投资者感到担忧。“我们预计今年住宅销售增长将放缓，从26.6%降至10%左右。”评级机构穆迪在最近的一份报告中指出，“增长放缓的原因包括抵押贷款收紧和潜在需求减少。” 如果2014年的房地产市场真的如许多人预期的那样比2013年更糟糕，高盛的分析师认为这对搜房网来说不一定是坏消息。房地产交易量的下降可能会加速搜房网从线下渠道赢得市场份额，因为在线平台对广告代理商来说有更高的投资回报。摩根大通(JPMorgan Chase)分析师也认为，历史记录显示，当房地产市场低迷时，搜房网将从线下竞争对手那里赢得更多预算，2014年也不例外。
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