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济南取消限购刺激需求释放
13日，陈淮在论坛上发表演讲。
7月13日下午，在济南高新万达广场投资峰会论坛上，中国人民大学博士生导师、建设部政策研究中心主任陈淮与中国房地产与住宅研究会副会长、全国房地产商会联合会常务主席顾云昌一起，分析了当前形势下房地产业的发展以及如何投资房地产。他们认为取消济南限购政策将刺激需求的释放，对济南市场的繁荣起到积极作用。
谈趋势房地产不会崩盘今年是“小年”
陈淮表示，过去10年，决定中国房地产走势的是市场机制，而不是政策。“这项政策就像在高速公路上行驶，当我们遇到急转弯时，给我们一个适度减速的警告。让我们绕过前面危险的地方。仅此而已。基本方向、轨迹和整体速度由市场力量决定。”陈淮说。
陈淮表示，今年上半年，有人说房地产可能会崩盘，但事实上，今年上半年房地产交易量是除2013年以外最高的，市场正进入优胜劣汰的过程。
“营业额萎缩意味着什么？这意味着去年吃得太多了。”在陈淮，济南就是一个例子。人们在8到10年内购买的房子数量是一个常数。如果他们购买超过一年，下一年将是一个“小年份”。
陈淮认为，房地产需求是累积的，释放周期为3至5年。2013年的政策导致需求在2014年和2015年提前释放，这很正常。
谈转型，不再野蛮成长，开始适者生存
顾云昌的观点与陈淮相似。他认为，中国房地产市场与其说是崩溃和泡沫破裂，不如说是增长放缓、高水平整合和理性回归。
在顾云昌看来，中国的房地产市场和中国的经济一样，已经进入了一个新常态，这意味着房地产市场正在放缓其增长率和进行结构调整。
在2008年的国际金融危机中，4万亿人民币在保持中国经济稳定方面发挥了作用，但也产生了后遗症。在这种情况下，房地产市场出现了新常态，表现为整体市场供不应求，行业正在全面转型。
“应该注意的是，中国房地产正在理性回归，改变了过去的野蛮增长，显示出良好的迹象。少数企业甚至大量企业也有可能消失，被大鱼吃掉。”顾云昌说。
土地增值中投资住宅保值增值的根源
谈到房地产投资，两位专家认为，房子会贬值，土地升值是房地产保值增值的根本。
李嘉诚说，第一个买房的地方是很多，第二个是很多，第三个是很多。陈淮认为，这三个部分有不同的含义。“就济南而言，繁荣的胶东半岛在一边，首都经济圈在另一边。这就是第一节的含义。”陈淮说，第二部分是指住宅周围的各种基础设施，如商业和交通。第三部分是指它所在的地区，它是否是一个人口和收入不断增长的人聚集的地方。
济南取消限购后需求改善的释放
关于济南取消限购，陈淮认为限购是抑制投机性需求的一项措施，只有在供应持续严重短缺的情况下，投机性需求才会存在。济南现在供大于求，所以没有必要限制采购。顾云昌表示，济南已经取消限购，但贷款限制和差别化贷款政策没有改变，这是确保住宅市场稳定的重要机制。
“在像济南这样的老城区，许多人住在房改房和旧社区。许多人已经度过了住房危机的时代，并且已经满足了他们的住房需求。现在他们正进入大规模的改善期。”陈淮表示，整个中国正处于这样一个时期，由此产生的需求可以保证中国房地产市场在未来10至20年内仍将是全球最大、增长最快的市场。
顾云昌还认为，取消济南的限购政策将刺激改善需求，甚至有改善需求的周边地区的人将购买济南的房子。
