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济南楼市交易均价小幅上升，大幅下跌，难度更大。
库房占商品房交易的31%。
据济南市住房和房地产信息网统计，4月初济南市共售出商品房3761套，比3月初减少52套，销售数量基本持平。与上年同期相比，尽管2013年4月济南市商品房日均成交量也较低，日均成交量约为250套，但住宅房日均成交量仍有望突破200套。相比之下，今年4月初，商品房平均日成交量为近250套，而住宅平均日成交量仅为144套。
业内分析师认为，尽管4月份商品房总量同比变化不大，但分割成单个楼盘后，成交量变化明显。首先，住宅交易的数量显著下降，这表明买家最近有一种沉重的观望情绪。去年，住宅交易量约占商品房交易总量的80%，但今年4月份仅占57%。其次，最近几天商品房交易的数量有很大的“水分”。从数据可以看出，4月上半月，济南市有1000多宗商品房交易是以仓房形式进行的，占商品房交易总量的31%。这主要是由于在线签名数据的延迟。前一段时间出售的仓库最近才被反映出来，这也变相增加了最近的在线签名数据。
平均交易价格呈螺旋上升。
尽管市场不景气，但房屋交易价格仍在上涨。据统计，截至4月13日，济南市商品房平均成交价格为8736元/平方米，比上个月同期上涨600多元/平方米。与此同时，在4月的第一周跌至8408元/平方米后，住宅平均价格迅速反弹至8683元/平方米的高位。
据分析人士称，从近几周商品房的销量和价格走势来看，济南市商品房的销量并未进入预期的高通道，但平均销售价格并未呈现下降趋势。从近期各种房地产项目的营销活动来看，许多开发商根本无意放松，而是在营销形式上各显神通。供需博弈已经进入关键时期。未来的开发商很有可能在年中冲动之下做出一些价格让步，但从济南市场的供需情况来看，价格不太可能大幅下跌。
商品房销售可能已经进入“冰河世纪”
国家统计局的数据似乎证实了中国房地产市场“冰河期”即将到来的说法。自今年以来，中国房地产市场的冰河期一直在上升。根据国家统计局今天发布的数据，从2014年开始，全国商品房销售面积和销售增长率均连续3个月出现负增长:从1月到2月，全国商品房销售面积下降0.1%，销售下降3.7%；从1月到3月，全国商品房销售面积下降了3.8%，销售量下降了5.2%。与去年第一季度楼市销售火爆相比，即商品房销售面积增长61.3%，销售量增长37.1%，可谓“冰天雪地”。
国家统计局发布的第一季度中国房地产数据可谓“悲惨”，许多数据指标出现下降或放缓。1-3月，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%。与1-2月相比，下降了3.7个百分点。其中，居住建筑销售面积下降5.7%，办公建筑销售面积上升6.7%，商业建筑销售面积上升6.0%。商品房销售总额1326.3亿元，同比下降5.2%，同比增长1.5个百分点。其中，住宅销售下降7.7%，写字楼销售下降10.6%，商业销售上升7.9%。
专家表示，济南的房价下降了0+一点点。国家统计局数据显示，2014年1-3月，全国房地产开发投资15339亿元，名义同比增长16.8%(扣除价格因素后实际增长15.5%)。从1月到2月，增长率下降了2.5个百分点。其中，住宅投资1053亿元，增长16.8%，增速下降1.6个百分点。其中，东部地区房地
生产发展投资增速下降1.4个百分点，中部地区下降5.9个百分点，西部地区下降2.4个百分点。
关于济南的房价问题，业内专家认为，济南的房价将在一段时间内缓慢上涨，不会出现大幅下跌。而济南的购房者大多是刚性需求，因此出现急剧下降的可能性不是很大。
统计数据显示，济南目前的购房需求仍然紧迫或刚刚发生变化。下降趋势空不大。虽然一些住宅区的黑光率相对较高，但从2013年的成交情况来看，200万以内的购房总价占90%以上，从面积来看，120平方米以内的占近70%，120-260平方米以内的约占30%，大面积的更少。由此可见，济南的购房需求大多是迫切的或刚刚发生变化。投机很少，所以很难大幅下跌。
